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深圳会出台限购政策吗?目前深圳最可能出台的是房贷政策

[2019-10-10 06:59:38] 来源:本站 编辑:小编 点击量:
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导读:“政策预期看悲、深圳遭调控带围剿、市场将形成拉锯战。如今房价已飘在天上,调控最大的效果也只能体现在成交量和供应量上。目前深圳最可能出台的是房贷政策。”深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫在协会论坛上分享道。楼市干货姐徐枫分析深圳最有可能出台房贷政策的原因及具体方向,楼市成交实况,周边城市出调控政策对深圳的

  “政策预期看悲、深圳遭调控带围剿、市场将形成拉锯战。如今房价已飘在天上,调控最大的效果也只能体现在成交量和供应量上。目前深圳最可能出台的是房贷政策。” 深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫在协会论坛上分享道。

  楼市干货姐徐枫分析深圳最有可能出台房贷政策的原因及具体方向,楼市成交实况,周边城市出调控政策对深圳的影响,以及深圳久久未出政策的三大原因。还推荐刚需买房的三大区域,值得购房者细细观看,其实这更像一篇2017买房时间攻略。

  新政对深圳的影响开始发酵,恐慌入市至签单量猛增

  看似在回暖的3月深圳楼市实际乌云密布。

  据深圳市房地产中介协会分析(以下简称房中协)监测,3月我市一手住宅共成交803套,同比大幅下降81.9%,环比下降0.1%,已是自2016年10月以来连续第5个月环比下滑。

  二手住宅本月成交4838套,亦仅去年同期成交量的四分之一。而成交均价方面,深圳一手住宅成交均价也出现了连续下跌态势,已从去年9月份的61600元/㎡下跌至目前54730元/㎡,均价已下跌了6870元/㎡。

  而值得关注的是,在近两周以来,我市一手住宅成交情况有所好转,均出现了量价齐升。据房中协分析,这主要是其他城市紧锣密鼓出台的政策对深圳市场带来恐慌性交易:2017年第12周,深圳房地产中介二手房周签单量环比上升12.2%;2017年3月二手房网签5289单,较2月2064单环比增加156%。

  徐枫表示,全国各地陆续跟风出台调控政策,特别是临深各城市纷纷挥起了调控大棒,对深圳形成了调控围堵之势,这在一定程度上加大了市场对于深圳未来短期内出台更严厉调控政策的预期,使得部分投资者及自住客改变了观望态度,皆担心失去交易资格而恐慌入市,第13周深圳房地产中介二手房周签单量环比上升127.8%。

  房中协数据显示,在第12和13周中,投资公司成为供求主力。随着新政预期导致的供需集中释放,第14周二手房签单量迅速回落至597套,环比下降80.9%。

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  房贷政策最有可能出台

  而之后的市场走势将因为政策是否出台带来波动。

  房中协分析认为,深圳是否会在短期内出台更为严厉的调控政策,实际上还得取决于未来短期内楼市的整体走向是否会超出目前较为平稳的市场运行态势。其预测,如近期楼市上涨的速度与幅度超出了政府的预期范围,不排除在今年4月下旬至5月下旬期间,我市会出台更为严厉的房贷政策。

  如今,房贷在银行金融机构各项贷款中的比重依然处于高位;房地产贷款的信用风险隐患未除。房中协徐枫认为,深圳最可能出台的政策是房贷政策。其中贷款年限、贷款利率、交易流程加税等任何一项有紧缩,对于流通性都是沉重的打击。

  若政策出台,楼市成交将会于5月进一步下挫,6月低位企稳;如政策不出台:则成交量有望在4月下旬回升,后逐渐上升。

  现今未出政策的原因也很明显,首先深圳是广东省最早出楼市调控政策的城市,且最为严厉,近期出政策的城市都有留下活口,而深圳已没有迫切的需求必须马上出政策。再者如今楼市成交已处于量价齐跌的状态。还有一个不可忽略的因素是,目前深圳政府班子处于换届阶段。

  “但投资渠道不建立起来,房地产调控就是浮云。”徐枫如是说。

  深圳商品住宅的资产泡沫会怎么戳破?

  在房中协的分析中显示,深圳商品住宅存在资产泡沫原因是:低息+易融资+M2发行过量+收入增长+投资意识强。而对资产泡沫的测量手段主要有两种,一是房价收入比,二是年金(A)到现值(PV)的折现。

  而要戳破资产泡沫,主要得从需求侧去流动性,其次未来在持有环节方面加税。因此,房中协给出的政策建议是可以通过加税,限贷。

  以香港为例,对于购买第一套住宅居民来说,只需要交付基本印花税。如果居民在买入第二套住宅的半年内卖出首套住宅,可获退回在基本印花税以外增加的税收,而二套住宅的税率可根据房屋总价上浮。

  深圳市的住房供给结构为(从大到小)市场各类租赁住房、公共租赁/人才住房(保障性住房)、各类小产权房(目前为法外市场体系)、安居型商品房(保障性住房)、刚需型商品房、豪宅。事实上,住房供需是无法直接通过无限制地扩大商品住房的供应来达到总供需平衡。

  房中协认为,在实际中供给端应遵循“分离均衡”的原则,根据住房需求者的实际支付能力进行细分分层划分,再根据此划分后的需求,分别对不同层次的住房需求予以分类供给,最终通过每一个层次的供需平衡间接实现总供需的平衡。

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